6月7日晚,中国人民银行地宣布上调存款准备金率1个百分点,这意味着,到6月底存款准备金率将再创17.5％的新高,这对于高度依赖银行信贷的房地产行业再次刮起寒流；而在之前中国银监会还发布了有关通知,对“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为进行重拳整治。

　　经历端午“小黄金周”,楼市回暖的期盼似乎仍然遥不可及,而金融政策面却是“紧箍咒”越念越紧。资金链紧绷的房地产业,风雨飘摇的楼市,将何去何从?

　　接连两道从紧令

　　6月7日晚间,中国人民银行出其不意地决定,上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,分别于2008年6月15日和25日按0.5个百分点缴款。这意味着,到6月底存款准备金率将高达17.5％。存款准备金率上调1个百分点,金融机构缴存的存款准备金将增至7.7万亿元!在5月份的经济运行数据还没有公布,人们普遍认为数据会转好的情况下,央行此举在表明一种态度:政府绝不会放松调控。今后,对银行信贷高度依赖的房地产行业,要想从银行“借钱”显然更加困难。

　　而就在端午前,中国银监会也发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。令房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为,将成为银监会整治的重要对象。

　　两条政策在广州楼市的端午惨淡经营中相继推出,让原本就在风雨中飘摇的楼市更加前途莫测。尽管希望“银行松绑”、政策“回暖”成为这半年以来业内极度渴望的词语,但金融政策面的“紧箍咒”却越念越紧。钱袋“上卡下堵”,一方面银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级,以防止房地产企业向银行转嫁风险等；另一方面,住房按揭贷款的严控。这一系列的举措,让发展商最终放弃了对银行和政策面的幻想。

　　银行违规背后的“阴谋”

　　此前,对于房地产业正在经历的冬天,华远集团总裁任志强曾放言“发展商不会死,要死也是银行先死”。对此语,普遍的解读是,其用意是要挟银行,逼迫银行对开发商在贷款方面开绿灯。

　　就在银监会的《通知》下发前,央视经济半小时曝光了深圳市四大国有商业银行纷纷对第二套房放松贷款的内幕。业内专家认为,这一曝光实际上在对与开发商勾结的银行发出严厉警告。一位发展商向记者直言,看到该新闻后,也看到了政府的“从严”决心,期望政策面回暖的“幻想完全破灭”。

　　有专家分析,深圳一些商业银行存在违反第二套房贷款政策的做法,表面上,违规的背后,银行可以分散贷款风险,开发商可以加速资金回笼,赚取利润,给购房者也带来了一些好处。但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上,尤其当房价大幅下跌的时候,购房者节省的那点利息很快就会被吞噬一空,剩下的只有巨大的还款压力还背在身上。

　　重拳整治“三假”防风险

　　银监会检查发现,截至2006年6月末,国内银行涉嫌“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中,某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔,金额达13.09亿元,占被查个人住房贷款总额的6.05％。另一家国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款3716笔,金额7.34亿元,占被查个人住房贷款总额的3.23％。这些不良的房贷业务,给银行招惹了巨大的风险。

　　某一国有银行内部人士透露给记者,这一数据统计还仅仅截至2006年6月,之后暴涨的楼价到现在多数回落,由此产生的房贷不良率上升是不可避免的。同时,房企不断加大的财务和经营压力也正进一步加剧银行资金趋紧。银监会表示,将会重点检查地产行业的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为,以防止房地产企业将风险大量转嫁给银行。

　　发展商资金链再面大考

　　与住房按揭贷款的减少相比,房地产开发贷款的温度半年多来更是降到了冰点。

　　人行广州分行数据显示,今年1至2月份,广东省新增房地产贷款226.6亿元,同比少增229.7亿元；房地产新增贷款占全部新增贷款比重为18.3％,同比下降31.4个百分点。国家严控房地产业的政策在金融体系得到了明显体现。此前,碧桂园董事局主席杨国强就曾在一个公开场合向工行抱怨银行给的信贷支持太少,而碧桂园手握百亿现金都有此微词,其它高负债的发展商资金链之紧张可想而知。

　　对此,交通银行的一位负责信贷的人士向记者透露,今年以来,在他经手报送的数十笔房企贷款中,几乎全部被领导“枪毙”,其中包括对全国排名前十位的发展商的多笔贷款。由于国家从紧的货币政策基调没有改变,而房地产业又是信贷严控的行业,因此对开发商的贷款只能遵循国家政策,而近期的风声更是越吹越紧。

　　一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者,其实地产企业以前也缺钱,不过没有现在这么明显。“由于自有资金不足以做项目,融资主要靠找银行、上市和找企业合伙三种途径。现在获得银行贷款变得极为艰难,上市这一条路更像独木桥一样。中小企业主要依靠合伙的方式找钱,通过共建项目公司,一方投资,一方出土地开发,最后分成。”合富辉煌研究部首席分析师黎文江也告诉记者,由于开发商缺钱,近期确有不少“外行”资本通过合作开发方式,在进军房地产行业。

“自救的直接手段是降价”

　　“政府从2004年开始宏观调控,到去年使出了根治命门的绝招——严控金融。”天河某盘的营销总监对记者直言,“其实在这次的政策出台之前,开发商的压力已经很大。现在更像是被‘温水煮过的青蛙’,只能自救,降价也好,送装修也罢,只要能提高销售量,都要搬出来用了。”

　　有这个观点的发展商也不是这一家。“现在的调控环境,让我们都没了幻想,短期内不指望政府能够出手‘救市’,钻研如何加快销售进度是我们的当务之急。”海珠区某大盘的副总经理对记者直言目前的“会议要务”。

　　可以看到,发展商想要加快销售,最直接的手段就是降价。高华证券的调查显示,大多数开发商对下半年整体房价趋势仍持谨慎观点,预计开发商会在未来几个月内进一步降价以提升销量。然而,开发商越晚降价,以更大幅度降价的可能性就越大,进而对购房者信心产生负面影响的程度也就越大。

　　万科总裁郁亮判断,行业面临形势严峻。他认为,当前行业应该停止对政策后市的幻想和预测,应该“应对第一,预测第二”。在这样的形势判断面前,郁亮提出应对:首先,应该把问题想得更严重一点；对土地储备的关注应转向对现金流的关注；同时关注企业的资产周转水平；企业应从单个过冬过渡到抱团取暖。

　　但他重申,此前的“拐点”并非“价格拐点”,而是市场从亢奋转向理性。未来几年,商品市场还将面临政府保障性住房的冲击。政府的目标是保障性住房占住宅供给总量的70％。“政府承诺的这些目标肯定会实施,不会轻易改变。因此,行业形势仍然严峻。”郁亮说。他甚至预测,未来银行可能会主动要求开发商降价。

　　本报记者关丽

　　资金压力下,楼市将何去何从?

　　信贷进一步收紧,监管更加严厉,融资渠道又未够通畅和有效,要使开发商紧绷的资金链缓解,降价快速销售回笼资金,成为目前最可选的方式。分析5月以来广州楼市成交数据,限价房项目及低价促销的楼盘都获得更多的追捧,在单盘成交量上,基本占据前几位。

　　然而,目前部分广州开发商仍固守价格底线,则认为经过此前5月的调整,房价已经到位。光大地产副总经理陈洪志认为,某些区位地段价格已经到位,购房者应停止观望,入市消费。对于发展商来说,提高楼盘的性价比比单纯的降价更有意义。这一观点,代表了相当一部分发展商对于当前市区楼盘价格是否调整的判断。而日前广州市国土房管局公布今年4月份广州市十区房地产交易情况,一手住宅成交均价比3月份大幅上涨1681元/平方米,涨幅达到18％。这一数据更坚定了部分开发商的市中心城区楼价已经探底的判断。

　　对此,寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同持相反观点,他认为,对买家而言,观望情绪仍很浓厚,尤其是想买市区房的买家,心理上总一直期待房价能够再降一点,但市中心的房保值能力比较强,销售价格没有明显的回落,这也是端午期间城区人气、成交相对不旺的主要原因。从“五一”及“端午”楼市来看,在买家持续观望下,今年广州市场难有明显的复苏,整体成交均价将会再次回落,尤其是城区楼盘。

　　合富辉煌房地产项目总监赵鹏表示,由于7、8月是楼市销售传统淡季,加上和8月奥运会的举行,抓紧6月份的营销就很重要。到奥运结束后,则只有10月这个今年最后的销售节点,背水一战的压力将十分大。而据记者从市区各楼盘销售最新反馈的消息,端午节三天的假期楼市成交并未如理想,但低价楼盘的销售依然独领风骚。

　　低价楼盘快速销售的示范效应,大量有待市场消化的货量,已经进入申购者公示阶段的广州经适房销售在即,买方市场的种种特征日益明显。强调地段和性价比这一地利因素而坚持价格无须调整,在成交数据对比面前显得柔弱无力。对于部分资金链紧张的开发商,价格回调的压力越来越大。

　　本报记者李广军

　　■相关报道

　　银根紧,地根也不松

　　日前,国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。根据文本显示,商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。

　　为防囤地再出招

　　为防止开发商囤地,迟迟不开发而造成市场供应不足的情况,目前相关部门再次出台政策进行抑制。国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,规定受让人应在按合同约定付清全部出让价款后,方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。

　　同时,合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。该合同示范文本从今年7月1日起执行。

　　穗已收回62万闲置地

　　其实,为防止开发商囤地,广州早在2003年就已出台相应政策。根据国家和广州市的有关法律法规,开发商无法定原因(一般指政府原因影响动工建设)闲置土地2年以上的,政府可以无偿收回土地使用权。数据显示,截至今年5月,广州市国土房管局发出闲置用地收地公告,已收回19宗、面积62万平方米闲置用地,同时注销2宗、面积共2.9927万平方米闲置土地的用地批文。

　　相当项目难达新规

　　中原地产项目总经理黄韬表示,从发展商一般的开发规律和速度上来看,正常的开发商3年的时间最多能开发5万平方米至8万平方米的项目,而广州超过30％的项目都在8万平方米以上,尤其是华南板块以及近郊的楼盘。因此,如果按照新规定,广州有相当部分楼盘不能达标。

　　有业内人士表示,不仅项目面积不同,完工的时间不一样；同时一些涉及拆迁、烂尾项目的开发也需要大量时间办理相关手续,因此,呼吁政策进一步细化。该人士建议,“商品住宅项目开发时间原则上不得超过3年”的政策如果细分为“拿地后半年要报规划,1年内要开工,3年内完工等”,给地产商作出明确的时间表,甚至还将未如期完工的项目施与一定的处罚等,都可以更加有效地防止开发商钻政策“空子”。此外,黄韬还建议,在土地出让的招、拍、挂中就应该明确项目的完工时间。

　　开发商多已没钱拿地

　　今年上半年广州商品住宅用地供应量明显减少。记者近日综合市国土房管局土地供应数据获悉,今年上半年,广州共供应住宅用地5幅,总占地面积51.2256万平方米,总建筑面积105.6729万平方米。按照今年初公布的《广州市市辖区2008年住房建设计划》,今年广州商品住宅用地供地面积计划为2.5-4平方公里。按最大供应量计算,上半年供地量仅完成了全年任务的12.8％；按最小供应量计算,也仅完成全年任务的20.5％,两组数据都远未达到一半。

　　对此,合富辉煌研究部首席分析师黎文江认为,现在开发商拿地热情大减不是他们不想拿地,而是没钱拿地。他表示,银行的一系列信贷新政策,彻底打碎了开发商以往拿到土地就可以到银行办信贷或在股市融资,获得更多的钱后再买地、再融资的循环融资链条,不少开发商陷入因去年拍到地王而没钱交巨额土地出让金的危险境地。本报记者关丽

　　记者观察

　　缘何再念“紧箍咒”?

　　两个月前,笔者在越南穿行于胡志明市的街道时,慨叹当地的消费水平不比广州低。然而,浮华的背后已现隐忧,导游告诉我们,近年当地房价暴涨,买房子已经不用纸币而是直接以黄金开价和交易。而眼下,关于越南金融危机,经济泡沫破裂的报道屡屡出现在媒体报道的重点位置。

　　回过头来看看也一度疯涨火爆的国内楼市,自去年末进入调整期以来,至今未见明显回暖迹象。欲降还休,三步两回头的房价,在依然低迷的成交面前,正面临越来越大的调整压力。降价以外,怎样激发购房者的消费欲望?分期首付,零首付等久未出现的促销手段重出江湖,而近期也出现部分商业银行为第二套房贷松绑,主动为购房者提供“方便”的现象。

　　尽管“松绑”、“回暖”成为业内极度渴望的词语,但政策面上的“紧箍咒”却越念越紧。针对种种房贷擦边球行为,银监会日前发布相关通知,房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为,将成为银监会接下来整治的重要对象。此前有地产商放言,要死肯定是银行先死,房地产商后死。而银监会此举明白宣示,想绕着法子把目前房地产存在的高风险转嫁给银行,绑架银行为追逐暴利的行为埋单,不是那么容易的事情。

　　紧随其后,上周末央行再次宣布上调存款准备金率1个百分点,这已是今年以来的第五次上调。信贷紧缩政策措施的持续出台,显示出反通胀成为当前央行货币政策的首务。今年以来,诸多基础消费品价格不断攀升,生活开支压力不断增大,已成为许多人的共同感受。以笔者日常体会,即使每日中午一份简单的快餐盒饭,在维持价格不变的情况下,店家也被迫减少份量,以维持起码的利润。虽然5月份全国居民消费价格指数同比上涨7.7％,环比略有回落,但下半年要控制好通胀压力,整体形势依然严峻。

　　而近期越南金融危机,大量“热钱”如惊弓之鸟外逃,引起国内宏观调控部门高度警惕。“热钱”通过各种渠道涌入国内房地产等投资领域,将加大资产价格攀升的风险,而其短线投机行为的不稳定性,对于国内金融市场造成较大负面影响,也不利于我国房地产行业的健康稳健发展。央行通过上调准备金率这个“紧箍咒”,锁定国内的过剩流动性,尽可能减小境外“热钱”涌入的破坏作用。

　　在如此局面下,期盼银根紧缩政策松绑,对低迷的楼市拉一把,可谓难之又难。打造好房子,制定出能迅速出货的好价钱,才是当前最上策的自救策略。