上海楼市成交低迷，让房贷规模巨大的也开始寻求放松二套房贷政策。《投资者报》获悉，虽然在公开场合的统一口径仍然是“严格执行二套房贷政策”，但是建设银行在实际操作中存在采取寻找“政策漏洞”规避监管的嫌疑。

    业内人士指出，这与2007年12月11日中国人民银行和业监督管理委员会发布的“关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知”是有冲突的，但《补充通知》“严格住房消费信贷管理”的实施细节也留下了一些“不够合理”的地方，给银行的执行留下了“放松的空间”。

    个人贷款的违约率低，是公认的银行优质贷款，所以，各家银行不惜“顶风”争抢也是情有可原。但不容忽视的是，对房价下跌的预期正在不断增加，潜在的违约风险概率也在不断提高。

    寻找政策漏洞

    一位不愿透露姓名的银行业人士告诉记者，建设银行在执行过程中存在寻找“政策漏洞”、变相违规的行为。他说，按照违规的严重程度可以分为三种情况，违规程度最轻的是，第一套房是公积金贷款，还清了，再买还是算第一套房。稍微严重点的就是，贷款已经结清的再买就不算第二套房，而更严重的是只要提供房子合同证明，说房子卖掉就行，而至于还有没有住房，以及面积大小，则根本不管。

    当记者以购房者身份，向一家国有商业银行在上海的一个网点咨询二套房的划定标准时，工作人员表示，只有在第一套房贷款已结清，并且人均面积不到32.2平方米的情况下，再贷款才算第一套房。当记者表示已经在其他银行贷有一套房的时候，她强调，如果还在该家银行贷肯定算第二套房，但是在建设银行的话，那家银行的信息或许不一定能查到，如果查不到的话，还算第一套。同时，她明确表示，“可以到其他银行问问，其他银行严多了，政策上我们是最宽松的。”

    上述银行业人士告诉记者，事实上，对于购房者自己已经拥有的没有贷款的住房，住房平均面积是否大于32.2平方米(上海市的人均面积规定为32.2平方米)，银行则根本没有动力去查。另外，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，但是银行为了促成贷款业务，往往只要借款人填写声明，而没有进行核实。“不上征信系统查，各家银行网络并不联通，并没有把全部信息都纳入，在建行不一定查。这些情况一定程度上存在。”他说。

    该人士指出，虽然由于工作人员的部分原因，比如为了完成指标、与自己的薪水挂钩等，但是显然是得到了上层的默许。 

  
    固定利率变相放松

    据悉，“固定利率个人住房贷款”是突破《补充通知》限制的一个秘密武器。

    来自建设银行网站的信息显示，建行固定利率个人住房贷款期限最长为30年。固定利率个人住房贷款的执行利率由建设银行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，固定利率个人住房贷款的执行利率实行下限管理。

    上述银行人士分析，如果是第二套房，那么利率应该在基准利率的基础上上浮10%，也就是说如果是5年期以上的贷款，利率应该是7.83%的1.1倍，即8.613%，即使1至3年期的贷款基准利率是7.56%，上浮10%，应该也是8.316%。

    但是由于银行觉得接下来两年央行不会再加息，所以固定3年的利率比基准利率还低，这巧妙地“绕过了”第二套房利率上浮10%的规定。

    记者拨通上海的建行客户服务热线，得到的回答是，3年期固定利率个人住房贷款1至3年的利率是7.86%，并表示第二套房也要上浮10%。但是上海建行另一家网点的工作人员则表示，固定利率个人住房贷款的，如果是第二套房贷则不做。

    而同样推出固定利率个人住房贷款的另外一家银行，记者同样以购房者身份咨询了客服热线和一家网点，客服热线表示对于第二套房贷的固定利率并不办理，但网点工作人员明确表示，第二套房固定利率的前三年的利率为7.11%，比一至三年的基准利率还低，而3年后的利率仍然是浮动利率，是否上浮可以按照那时候的政策而定。记者发现，作为第二套房的借款人，权衡之下很容易选择这种产品。 
 
    个人房贷收益率高

    银行信贷收紧的背景下，银行只要有信贷额度，就能放贷出去，有银行的信贷人员已经不用出门谈生意，只要坐在公司等客户，而且利率可以远高于基准利率，银行缘何还要违规争抢个人房贷呢？

    一位信托公司研究人员表示，尽管个人房贷的风险在增加，但是到现在为止，相对其他贷款的不良率还是低的，虽然有公司贷款可能收益更高，但是在风险加权后的收益率还是个人房贷高。

    而在中国人的传统行为中，个人住房信用违规很少也是其中的原因。一位银行业内部人士对《投资者报》表示。此外，愿意购买第二套房的借款人，显然有比较好的经济实力，一般都是优质客户，这也是银行抢夺个人住房贷款的原因之一。

    资金营运中心副总经理薛瑞锋在接受《投资者报》记者采访时表示，个人房贷还能更有效利用资本金。相同的贷款额度，所用的资本金只是企业贷款的二分之一。

    他说，对个人贷款也是银行的重要功能之一，银行并不能只有对公业务，而没有对个人的业务。在利润贡献中，个人住房贷款占比一般在20%左右，但今年以来，个人住房贷款已经出现了负增长。而房地产交易量急剧下降必然导致银行利润的下降，也就必然会有工作人员更加积极地争取个人房贷市场。 

银行预期上海房价不会跌

    业内人士指出，个人住房贷款虽然相对违约率低，但是如果房价大幅下跌，则会有违约增加。其风险不言而喻。但是，银行在贷款的时候，自然是认为上海的房价不会跌那么多。

    市场人士分析,今年以来，虽然上海的房屋成交量下降明显，1、2月以来，每月环比下降30%左右，在3月底4月初有所反弹，随之又下降。但是在这种情况下，上海的房价并没有下降。各家银行在各个地区的想法和做法也不同，虽然有城市出现房价下跌，但是在上海这样的特大城市，并不是特别担心房价的大幅度下跌。再加上按揭成数的存在，所以银行敢于热衷于个人住房贷款。

    光大证券房地产行业分析师赵强在接受《投资者报》记者采访时表示，我国房价被高估30%～40%。无论从房价收入比还是租金收益率来看，当前我国房价存在着明显的高估。虽然他同样也认为，上海的房价已经比合理估值高出30%，但是这并不表明需要通过房价下跌来结束这种高估，随着居民收入和住房租金的增长，通过一到两年时间的消化，这种高估就会消失。在他看来，现在的购房者已经相对理性，银行即使放松二套房贷政策，风险不大。

    不过据上海银监局一季度的统计报告，至3月末，上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5564.67亿元，比年初增加137.63亿元，增长2.5%，房地产贷款总体增长平稳，比上海银行业各项贷款增速低2.4个百分点。个人住房贷款增量进一步萎缩。至3月末，上海市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。分月度看，1～3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。

    值得提醒的是，如果房价出现下跌，那么银行的按揭贷款的风险也将立马出现，一旦房价下跌超过30%，也就是说跌去第一套房的最低首付，就意味着房产的价钱已经等于银行的贷款，或者房产价格再下跌，那么个人宣布不还钱的风险大大增加。而个人住房贷款的坏账，将引起银行一连串的金融风险。