2 装修贷款作首付款

    关键词：利差 适合人群：有一定金额定期存款

    股市的调整向下让股民小李折了一大笔钱，他忍痛割肉把剩下的20万都转成一年定期存款，股市失意的他没料到这时突然碰到自己心目中的“她”，为了迎娶佳人，他准备在近期买房结婚，但所有的财产都是定期，提前取出白白丧失利息，首付款咋办呢？

    这时朋友给他支了一招，让他拿着未到期的银行定期储蓄存单到银行去申请办理装修贷款，来补这个空子。但去银行之后，工作人员告诉他，通过质押未到期的银行定期储蓄存单的方式申请装修贷款，3年期以上的定期才合算，像他这样的一年期存款实际上很划不来。算下来存款一年的定期利息比贷款利息还要低将近700元，还不如直接转为活期取出。通过计算比较应是定期存款3年期以上才比较合算。（具体计算见下）

    算账：按照现在的利率，用存单作质押贷款最多贷出六成，贷款年利率为7.47%，而一年期定期存款年利率为4.14%，二者之间利率负差3.33%，算下来，存款一年期满后获利为20×4.14%=8280元，而一年贷款需付利息12×7.47%=8964元，相差684元。

    而3年期以上的利率较高，如三年期的年利率多在5.40%（3年后按16.2%取出），5年期年利率高达5.85%，5年后取出利率29.25%，而装修贷款一年期利率为7.47%，1到3年7.56%，3年以上7.83%，存单利率与装修贷款利率之间存在较大利率顺差。

3 用现有房产再按揭

    关键词：循环贷款 适合人群：已有一套住房

    住在大望南路的马俊夫妇今年喜得贵子，夫妻二人请了个保姆照顾孩子，原来夫妻二人住还凑合的房子立即变得拥挤不堪，正好今年房价增势减缓，他就一直谋划换个大点的房子，但夫妻两个人都是上班族，收入中等，加上当年为买现在所居住的房子向银行借了30万，还差10万没有还，再换个房子有点力不从心。

    房贷专家指出，像马俊这样的人，他若能在近期迅速筹到10万元，要解决自己的住房问题，根本不用发愁。原因在于马俊现有住房所处地2002年不过5600元/平米，现在已涨到2万元/平米，以他60平米的两居来说，这几年已经升值86.4万元，若他能够近期筹措到10万元，还清银行贷款，然后即可以这所房子为抵押，向银行再申请贷款，计算下来可以贷款84万，还掉之前的10万元贷款还剩74万元，用于支付新房首付绰绰有余，这样自己就坐拥两套房子，免除卖旧房换买新房的资金困扰。（具体计算见下）

    房贷专家提示，首次置业后，由于房产升值，可采用“换按揭”或“加按揭”的形式用第一套房屋向银行再次融资。用再次融资的钱进行二次置业；或是用“转按揭”的方式将有贷款的房屋卖掉再买第二套房屋，这样可以合理减少二次置业的压力。

    算账：银行在评估资产的时候，是以现在的房价为评估标准，按二手房七成的比例来算，这样能贷出（房屋面积60平米×现在房价2万元/平方米）=84万元，还掉此前借的10万元，还剩74万元。

■ 提醒：转换还款方式须重审贷款程序

    对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。市场上的贷款产品五花八门，产品众多，利息算法又不同。一个好建议是先从一家银行问价格作参考，然后再多问几家银行和贷款代理公司。

    房贷产品总离不开两种基本的还款方式，即使特色还款也是在这两种还款方式下做出的变化，即基于等额本息的固定还款方式和等额本金的递减还款方式。纯粹从节省钱的角度而言，递减法要比固定还款法更有优势一点。因为更早地偿还更多的本金，可以节省掉不少的利息支出。不过，固定还款方式对短期内资金要求较高，适用于那些短期资金充裕且未来收入保障较高的人士。

    不过对已经办完贷款想重新选择还款方式的消费者来说，过程有点费劲。北京银行贷款部工作人员表示，如果想改变按月还款，而选择双周供，还需要经过银行的重新审核贷款程序。而有的银行在贷款偿还满一年后，借款人在办理提前部分还款时可以申请转换还款方式，只是一笔贷款的还款方式转换只能办理一次。

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