具备哪些条件才能交房

　　读者疑惑：开发商究竟在什么情况下才能通知业主收房？记者发现，对于这个问题许多购房者仍是一头雾水，不少业主多是在收到开发商通知后就糊里糊涂把房子收了。

　　特别提醒：国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。其中，“三书”是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

　　判断开发商是否具备交付条件看三个方面：首先，看开发商有没有拿到《竣工验收备案表》，因为这相当于商品房交付的法律性文件。其次，开发商交付房屋时要完成“三通一平”，即水通、电通、路通和场地平整。最后，业主还要看开发商是否按照双方买卖商品房时的约定来交付的，比如对于赠送太阳能热水器、配备智能化安防设备等。以上三方面，如果有一个条件不具备，业主便可拒绝收房。

　　关键问题二

　　哪些质量通病是“大病”？

　　读者疑惑：单纯从土建质量看商品房仍存在一些质量通病。哪些质量通病会对房屋影响巨大？面对各种质量通病应该如何维权？其实，根据土建质量的优劣程度，质量通病对于房屋质量的影响和维权方式也不同。

　　特别提醒：首先，房屋验收中比较严重的质量问题是结构性问题，比如楼体不稳定等。楼体不稳定主要表现为过了沉降期依然下沉不止、不均匀沉降导致楼体倾斜、楼体受震动后或在大风中摆动等。严重的可能因部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。这类问题多会影响到房屋安全，因此必须请求专业的勘探机构出具报告，否则在问题解决之前不能轻易入住。

　　其次，室内墙体和楼板还常常会因为材料强度不够，抗挤压强度不足，砌筑后干燥不充分等引起裂缝，但这种裂缝往往不影响结构安全。渗漏也是比较常见问题，多是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的侧漏等。这些裂缝和渗漏会极大地影响房屋的正常使用，必须注意开发商的整改方式。

　　最后，就是诸如空鼓、龟裂、脱粉等瑕疵了。这类问题虽小，可一旦泛滥却也很麻烦，是装修前必须处理掉的毛刺。

　　关键问题三

　　质保期到底有多长时间？

　　读者疑惑：赵先生2006年初在江宁外秦淮河畔某楼盘购买了一套叠加别墅，开发商同年10月通知他去收房。由于长期在外地出差，赵先生一直没有去办理收房手续。今年春节过后，赵先生一家准备装修入住，专门找了时间带着验房师去看房，发现室内墙面存在大量裂缝和空鼓，窗台还有渗水的痕迹。

　　随后，赵先生就验房中发现的这一系列问题，通过物业找到了开发商。然而，对方给出的答案是，新房子交付中发现的问题只保一年，赵先生因自身原因错过了质保期，开发商不承担其中责任。听了这番解释，赵先生顿时没了主意。

　　特别提醒：据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（70年）；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限也应明确在《住宅质量保证书》中。

　　业主不清楚工程质量保修期限没有关系，只要拿出《住宅质量保证书》就可以查到相关的质保期。具体细节也可以查找相关规定，不怕被开发商单方面忽悠。